Taxas condominiais: O que diz a lei sobre isso?

A cobrança de despesas de condomínio em atraso é feita por meio de ajuizamento de execução de título extrajudicial na justiça conforme prevê o artigo 784, X do CPC.

O condomínio pode cobrar diretamente pela via judicial mediante ação de execução de título extrajudicial. No entanto, é recomendado que o condomínio antes faça uma tentativa de negociação por meio de cobrança extrajudicial, apesar de não obrigatória a prévia tentativa de negociação extrajudicial, por muitas vezes, acaba resultando em acordo e pagamento do débito.

A cobrança da taxa de condomínio em atraso pode ocorrer imediatamente após o seu vencimento, ou seja, se a obrigação venceu no dia 10, o condomínio pode promover a cobrança logo no dia 11.

As cobranças poderão iniciar, portanto, logo no primeiro dia seguinte ao vencimento. Contudo, recomenda-se ao condomínio aguardar o prazo de até 30 dias para iniciar as cobranças, pois, muitos pagamentos de contas atrasadas ocorrem dentro desse período.

Não tendo o pagamento, pelo condômino, é caso mesmo de cobrar judicialmente a despesa inadimplida.

A cobrança judicial dos condomínios funciona mediante proposição de ação de execução de título extrajudicial em face do proprietário da unidade ou do adquirente que ainda não registrou o contrato que esteja imitido na posse.  O devedor será intimado para pagar o débito em 3 três dias, acrescido dos juros, correção monetária, multa, custas processuais e honorários do advogado. Não ocorrendo pagamento nesse prazo, o juiz determina o bloqueio de todas as contas bancárias e aplicações financeiras vinculadas ao CPF ou CPF do devedor. Em caso de não localização de valores a bloqueio, a unidade será levada a leilão para o pagamento do débito.

Uma vez iniciada a cobrança, todas aquelas despesas ou taxas condominiais que se vencerem no curso do processo são automaticamente incluídas na cobrança, não precisando promover novo processo a cada vencimento, conforme previsto na Lei, artigo 323 do Código de Processo Civil.

O condomínio pode cobrar os juros fixados na convenção do condomínio que pode ser superior a 1% ao mês, conforme autorização expressa do artigo 1.336 do Código Civil. A multa, porém, é limitada a 2% do débito. Essa cobrança dos juros acima de 1% deve ser feita com cautela, mas, é admitida pela Justiça.

Por fim, não existindo índice de juros previstos na convenção de condomínio, pode o Condomínio aplicar diretamente a taxa de 1% ao mês, eis que sua incidência decorre da Lei, no caso, Art. 1.336 parágrafo primeiro.  Pode a convenção prever índice de juros abaixo de 1%, caso assim os condôminos deliberar em assembleia.