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Como funciona a Assembleia de Condomínio? Entenda todos os detalhes

Posted on 7 de agosto de 20247 de agosto de 2024 by AGNCMarketing

A assembleia de condomínio é uma reunião em que há a oportunidade para os gestores do empreendimento e os condôminos discutirem assuntos relevantes para ambas as partes.

Ela está prevista no código civil, que regulamenta aspectos como a quantidade de pessoas a serem convocadas e relacionados às tomadas de decisões.

Também é definido por lei que participar e votar é um direito do condômino. Mas trata-se de um ato importante para a vida condominial. Por isso, é importante estar presente nas discussões e emitir a sua opinião.

Além disso, esses encontros são ótimas oportunidades para que todos possam avaliar o desempenho do síndico ou da administradora de condomínios. Saiba mais!

Os tipos de assembleia de condomínio

Existem basicamente 3 tipos de assembleia: Assembleia Geral Ordinária, a Assembleia Geral Extraordinária e a Assembleia Geral de Instalação.

Sendo assim, confira as principais diferenças entre elas:

AGO (Assembleia Geral Ordinária): realizada anualmente, e tem como objetivo principal aprovar as contas e orçamento dos últimos e próximos 12 meses. Além disso, é um momento para eleger os síndico, subsíndico e conselho fiscal, e para fazer alterações na convenção de condomínio;
AGE (Assembleia Geral Extraordinária): é realizada para discutir e aprovar despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram abordados na AGO, por exemplo, obras ou despesas inesperadas;
AGI (Assembleia Geral de Instalação): é realizada para abrir um condomínio novo, que tenha sido recentemente entregue pela incorporadora.

Assuntos tratados em um assembleia

Uma assembleia é uma oportunidade para todos os moradores do empreendimento se manterem informados e envolvidos nas decisões relacionadas ao condomínio.

Portanto, é um momento para discutir e aprovar ações futuras e para avaliar a gestão do síndico. Além disso, a assembleia é uma forma de garantir transparência e eficiência na administração do condomínio.

Dessa forma, alguns dos principais temas discutidos nesses momentos são:

Transparência financeira: o síndico tem a obrigação de compartilhar informações detalhadas sobre as despesas do condomínio, incluindo itens de manutenção, gastos com pessoal e serviços;
Orçamento previsto: é importante para divulgar os valores já considerando reajustes previstos para o período, como inflação, inadimplência, dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos futuros;
Aprovação de projetos: todos os condôminos devem discutir e aprovar todas as obras realizadas no condomínio, incluindo envidraçamento de sacadas, pintura de áreas comuns, instalação de cercas elétricas e alarmes e qualquer outro tipo de modificação;
Eleição do síndico: é na assembleia de condomínio que os moradores escolhem um novo síndico (ou reelegem) por meio de voto.

moradores discutindo questões em uma assembleia de condomínio.

Como é feita a convocação para uma assembleia de condomínio

O síndico é o responsável por convocar uma assembleia de condomínio. Ele deverá enviar um aviso individual para cada morador — com antecedência mínima de 8 dias — com a data, hora e os principais assuntos discutidos.

No entanto, os condôminos também têm a opção de convocar uma assembleia sem o pedido formal do síndico, desde que tenham as assinaturas de ¼ (um quarto) dos proprietários.

Além disso, é obrigatório que todos os condôminos sejam avisados dentro do prazo correto. Isso porque o Código Civil, no Art. 1.354, determina que: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

A votação e discussão de assuntos em uma assembleia

Tomam-se as decisões por meio de votação dos participantes na assembleia de condomínio. Isso porque é possível optar por um sistema que garanta que cada unidade tenha um voto, independentemente do tamanho em metros quadrados.

Desta forma, o maior apartamento tem o mesmo peso na votação que a unidade menor. A única restrição legal é que unidades com cotas condominiais em atraso não podem votar.

Por fim, tudo que for discutido em assembleia deverá ser anotado em uma ata que, posteriormente, deverá ser registrada em cartório. Assim, é possível consolidar o valor legal do documento e evitar confusões no futuro.

Dicas para organizar

Muitos condôminos podem não participar das reuniões de condomínio por considerá-las pouco atrativas ou longas.

Então, para tornar as reuniões mais interessantes, é importante praticar uma comunicação eficaz, ter planejamento e organização adequados e abordar os temas dentro do horário previsto.

Taxas condominiais: O que diz a lei sobre isso?

Posted on 7 de agosto de 20247 de agosto de 2024 by AGNCMarketing

A cobrança de despesas de condomínio em atraso é feita por meio de ajuizamento de execução de título extrajudicial na justiça conforme prevê o artigo 784, X do CPC.

O condomínio pode cobrar diretamente pela via judicial mediante ação de execução de título extrajudicial. No entanto, é recomendado que o condomínio antes faça uma tentativa de negociação por meio de cobrança extrajudicial, apesar de não obrigatória a prévia tentativa de negociação extrajudicial, por muitas vezes, acaba resultando em acordo e pagamento do débito.

A cobrança da taxa de condomínio em atraso pode ocorrer imediatamente após o seu vencimento, ou seja, se a obrigação venceu no dia 10, o condomínio pode promover a cobrança logo no dia 11.

As cobranças poderão iniciar, portanto, logo no primeiro dia seguinte ao vencimento. Contudo, recomenda-se ao condomínio aguardar o prazo de até 30 dias para iniciar as cobranças, pois, muitos pagamentos de contas atrasadas ocorrem dentro desse período.

Não tendo o pagamento, pelo condômino, é caso mesmo de cobrar judicialmente a despesa inadimplida.

A cobrança judicial dos condomínios funciona mediante proposição de ação de execução de título extrajudicial em face do proprietário da unidade ou do adquirente que ainda não registrou o contrato que esteja imitido na posse. O devedor será intimado para pagar o débito em 3 três dias, acrescido dos juros, correção monetária, multa, custas processuais e honorários do advogado. Não ocorrendo pagamento nesse prazo, o juiz determina o bloqueio de todas as contas bancárias e aplicações financeiras vinculadas ao CPF ou CPF do devedor. Em caso de não localização de valores a bloqueio, a unidade será levada a leilão para o pagamento do débito.

Uma vez iniciada a cobrança, todas aquelas despesas ou taxas condominiais que se vencerem no curso do processo são automaticamente incluídas na cobrança, não precisando promover novo processo a cada vencimento, conforme previsto na Lei, artigo 323 do Código de Processo Civil.

O condomínio pode cobrar os juros fixados na convenção do condomínio que pode ser superior a 1% ao mês, conforme autorização expressa do artigo 1.336 do Código Civil. A multa, porém, é limitada a 2% do débito. Essa cobrança dos juros acima de 1% deve ser feita com cautela, mas, é admitida pela Justiça.

Por fim, não existindo índice de juros previstos na convenção de condomínio, pode o Condomínio aplicar diretamente a taxa de 1% ao mês, eis que sua incidência decorre da Lei, no caso, Art. 1.336 parágrafo primeiro. Pode a convenção prever índice de juros abaixo de 1%, caso assim os condôminos deliberar em assembleia.

Barulho no condomínio: Saiba como resolver esse problema

Posted on 7 de agosto de 20247 de agosto de 2024 by AGNCMarketing

Para uma boa convivência em condomínios, todos precisam colaborar, afinal, o respeito deve prevalecer para que as relações sejam saudáveis entre os moradores.

A preservação ao sossego é assegurada por lei:

Art. 1.336, do CC: São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (Grifamos).

Nesse caso, para controlar abusos ou excessos de algum morador barulhento, o síndico por aplicar advertências ou multas.

Problema comum no dia a dia da maioria da população é a perturbação do sossego ocasionado pela produção excessiva de ruídos ou barulhos provenientes do ambiente externo da sua residência.

Existem normas técnicas e legislação que delimitam a produção de ruído, além disso deve-se levar em consideração a lei de zoneamento urbano. Zonas urbanas residenciais implicam em produção de ruído menor que nas Zonas urbanas mistas onde são considerados neste caso, zona residencial e comercial, porém, em qualquer dos casos existe limite.

A Norma de desempenho NBR 10.151 serve para nortear e delimitar os parâmetros de produção de ruído.

E ainda o Código Civil, Lei 10.406/2002 no artigo 1.277 prevê que: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”

A produção de ruídos acima do limite permitido gera prejuízos à saúde e bem-estar do morador, e que se vê frustrado no descanso ou mesmo em tempos de COVID-19 gera prejuízos no trabalho home office.

A Lei é caráter proibitivo, ou seja, “Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

A proibição de barulho ou ruído excessivo aplica-se em todo o entorno da residência e não apenas ao tradicional “vizinho de muro”.

O entendimento da Justiça não é diferente, conforme exemplo abaixo:

APELAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL DA PARTE UTILIZADO PARA REALIZAÇÃO DE EVENTOS EM FINALIDADE DISTINTA DAQUELA PARA O QUAL FOI AUTORIZADO SUA CONSTRUÇÃO. TRANSTORNOS CAUSADOS AO VIZINHO. MANIFESTAÇÃO A PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO PÚBLICO. […] 1.- Como cediço, a vida em comunidade demanda que sejam respeitados os direitos dos demais vizinhos, evitando-se a eventual produção de certos incômodos e ruídos pelos residentes, observando-se o uso normal do imóvel. 2.- Prescreve o art. 1.277 do Código Civil ( CC) que: “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. 3.- Verificado que a parte requerida violou o direito de vizinhança estatuído no Código Civil, ante o uso anormal e nocivo da propriedade, é imperiosa a adoção de medidas com vistas a cessar a conduta desairosa dos réus e restabelecer o sossego público no local.[…] (TJ-SP 10015224820218260539 Santa Cruz do Rio Pardo, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 28/06/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

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